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写字楼硬件标准其实也都差不太多，即使有一个强一些，但对于客户来讲，也不一定那么在乎，所以作为软性的运营和物业服务，将会最终区分一个楼的好坏，或者租金水平。就像头等舱、公务舱、经济舱的区别，主价值本身已经归零了，增值的部分才最终使价格体现出不一样。仲量联行华北区及北京董事总经理张莹与《现代物业》分享了独特见解。
仲量联行张莹：软性的物业管理和运营将区分写字楼的好坏
记者/成忻 编辑/高见
《现代物业》：目前房地产投资者依然会将区位优势和综合配套看作是首要的标准，那么不动产的估值标准是否会转变，您认为还有哪些因素是同等重要的？
张莹：作为投资者，有不一样的身份，有机构投资者、保险类型的投资等，他们寻求的投资点会不一样，因为它的需求和初衷不一样，所以他考量的标准也会不一样。写字楼产品涉及了经济领域的方方面面，不像住宅一样简单，它是多样化的，除了本身的区位，还包括设施、租户构成、租约及租期的变化，甚至开发楼宇本身的年限，以及投入到市场中的变化趋势。
《现代物业》：随着互联网的广泛应用，许多世界知名的企业正在更多地实施远程办公和移动办公，也正在缩减他们对办公面积的需求，中国的企业是否也有这样的现象？
张莹：这是非常重要的趋势，这个也一定会发生，但是我觉得这个发生的方式，可能不是简单的在家办公。回想在过去五十年办公空间的变化，它从最早的格子间到大开间，然后到“长条”，现在越来越灵活了。从办公空间角度来讲，从原来70%或者更高的私人办公空间和30%或者更低的公共空间，转变为70%或60％的公用空间到30%或40%的私人空间。我们做过分析报告，发现未来趋势的变化，随着科技的发展，办公空间的利用一定会改变，未来可能会对写字楼的分级标准产生影响。例如无线的普及和成熟应用，会导致整个楼宇的布线系统发生本质的变化，原来甲级写字楼的标准为净高2.8米，有架高地台，因为架高地台的原则是能够帮助大家随意地调整空间，今后可能不需要架高地台，这样就不用浪费那么多钱了。
《现代物业》：商业地产投资者评估投资对象的资产价值时，通常将不动产运营和管理的因素放在什么样的位置来考虑？
张莹：运营和管理占整个评估的比例非常高，而且越来越高，特别是成熟的投资者。很多新的项目都有自己的特点，但是把它们拉到一起比较，硬件标准其实也都差不太多，而且即使有一个强一些，但对于客户来讲，他也不一定那么在乎，所以作为软性的运营和物业服务，将会最终区分一个楼的好坏，或者租金水平，应该可以说是一个决定性的因素。位置已经不能说明什么问题，更多的是软性因素，软性因素是物业管理和运营，包括了对整个租户的管理。就像头等舱、公务舱、经济舱的区别，主价值本身已经归零了，增值的部分才最终使价格体现出不一样。
《现代物业》：对于具有一定实力的创业公司而言，您建议这些企业如何定制企业房地产的策略呢？
张莹：中国的很多企业，还没有把房地产、物业需求提升到跟公司的战略策略相关的水平，大家认为就是找房子、买个楼。其实对于一个企业来讲，最应该关注的不是当务之急——租房在哪儿，房地产的占用成本一定是除了人力资源成本以外最高的成本，应该尽快抽身出来，把这个问题解决好，否则就有可能成为影响公司发展的障碍。不能说因为租金低就随便接受。当然，如果市场好做，或者说利润率高时，大家不会关心这个问题，但是当我们进入到新常态时，我相信所有的企业就会倒逼过来关注这个问题，最终，企业在选址时便会考虑企业的财务模型、人事策略等是否能够得到满足。另外，创业人群的物业需求通常是被忽略的，但其实这个群体是有很多前景的，很多项目应该通过进一步的升级、换代、改造，去面对这些企业。例如办公空间的分割以提供支持，对于开发商而言，这是一个很重要的市场，应该去抓住，因为这些企业有可能会很快地成长，成为很重要的企业。
(责任编辑：现代物业) |
