|
孙 可：感谢陈先生的发言，因为时间的关系，今天给陈先生的时间有限，下面是应嘉宾的要求有一个交流的机会，发言的时候希望大家先举手示意，然后我们的工作人员会把话筒递到手上，大家拿到话筒后，先简要的介绍一下自己公司的名字和姓名，然后提问，那好现在就开始。
提 问：陈先生你好，我是上海市建纬律师事务所的律师宋安成。我想请问一下在香港，或者你接触的国外办公楼物业，对于业委会。也就是中国大陆说的业主委员会这个概念跟他们有没有对应的形式，比如他们业主有没有一个自主组织，这个中国大陆现在是一个热点问题，物业公司经常碰到，希望陈先生做一个解释。
宋安成律师（左）
陈健豪：在香港这个概念已经很多年了，黄先生他们这个经理学会，很多时候就是研究业委会的事情。业委会在香港跟内地的业委会差不多。就是我们要花很多的时间跟他们谈，我们有管理他们的期望，因为很多时候，我们谈办公楼跟住宅可能不同，这个业委会，因为办公楼的业委会很多的是商业的，比方说，我刚刚说的国际金融二期它一样有业委会的，因为他是，我刚刚说了他里面有一个政府的部门，它是金融管理局。他是买的，14层是买的，另外就是开发商，还有我之前做的一家公司，地铁公司，有三个业主的。但是可能这个层面不同，因为他们是一个公司的业委会。我们作为一个管理公司，我们做的是我们有管理他们的希望，他们要的很简单，就是他们这个楼的价值不断的提升。我们管理的时候怎么样做到，给他们一个提示，很多时候，在内地也好，香港也好，很多业委会，尤其是住宅。他的第一个方案谈的是什么，涨价，涨管理费、成本的控制。第一个方案就是谈这些，但是我们管理公司，我们可以引导他们，给他们不同的角度，如果一个住宅也好，一个卖的办公楼也好，他们每一平方，如果那个价值，我们可以帮他做升了10%或者是20%，他们拿到的钱跟他们剩下来的，你给我加1毛钱的管理费都很多了。我们应该是这样，我们应该引导他们，引导他们，去看一个楼的价值是在它本身的价值，管理费是一个用于运作这个大楼，我刚刚说了这是可持续发展一个很重要的部分。
当时我在香港的时候，常都是从这个角度跟业委会谈的。可以说不是100%，成功的，因为有些真的不明白，但是可以说70%—80%的业委会都明白。我做的资产的公司，我从来没有涨过一毛钱的价。我不敢啊，我们拿的酬金是经理人酬金，不是包干制，我们一毛钱都不拿。因为我们给他们探索那个价值是在哪里？不是单单我给你省多少钱，因为很多时候，他们看了，他们不是很专业的管理人员，可能他们是业主，他们是租客，他们不太懂这个运作，他们只是看这个价钱，现在是5元，降到4.5元就最好了，但是为什么减五毛他都不懂了。如果我们给他的比较，低了5毛钱之后有什么事情发生，我们就关掉这个灯了，关掉这个空调，维修没有了，价钱下降是多少？然后能够维持，看市场方式，现在你们的价钱省掉多少，他们不会跟自己的钱作对。所以一般来说是我们的方式跟他们谈，用我们不是给他一个方法，我们谈的真的，给他们一个不同的方向去看。这是一般来说我们业委会，业委会在香港是很成熟的，很多楼都已经有了。
提 问：你好，陈先生，我不是物业管理企业。我先介绍一下我是昆明田野咨询机构的，我叫文剑武，我觉得有一个前提啊，物业管理，刚才说到业主委员会的问题，到底物业是属于谁的？也就是说，现在在香港也好，国外也好，包括刚才陈先生介绍的，香港是国际金融中心，到底物业有没有销售，还是全部由开发商出租？
昆明田野地产咨询总经理文剑武
陈健豪：在香港的时候，这个管理的团队他们的教助（音译）是另外一个团队，这个就是我觉得他们还有一些东西做得不好的地方。现在，比方说世邦魏理仕我们现在谈的全部是资产的管理。在休息的时候，我跟其中一些朋友谈过，这个资产的管理应该是一条龙的，不应该单单是管理的部分。但是在国经二期的时候，我们做的主要是管理，收租我们要做，但是不是全部的租客，是地铁公司自己的租客，就是我跟他们收租。缴租我们要跟他们做，但是他们要组建，他们自己一个教助（音译）的团队。教助的团队的时候，做的时候我们管理跟他们一起去做这个事，比方说我先在家里介绍，客人全部坐在这里，我就跟他们作介绍，这些管理层怎么样，然后缴租的团队就跟他们谈租金、合同等什么东西，我们一起去。最好的模式，就应该是一个方向，就是在一个项目里面，有一个领导，这个领导就是教助、管理全部的东西资产的管理，全部都是一个人，一个人就可以了，不用说管理是一个团、以后的资产管理又是一个团。所以我现在加入世邦魏理仕，其中一个原因就是，世邦魏理仕在这方面做得很好，因为他有这个资源，就是从一开始，从缴租到以后我们给他收租，我们收租可以怎么做呢？因为我们很多客人都不是内地的，他们是外资来的，他们本身是在美国、英国，他们给他收租，收租以后拿到这个钱，扣掉管理费的一部分，然后把钱转成为他们的货币，比方说是美金啊、英镑啊，然后完税，我们有赋税嘛，他们在我们的国家做生意，就赋税给我们的政府，完税之后，我们把他的钱划到他们在国外的户口里面。在这方面不同的就是世邦魏理仕做得比较好，比起我原本在香港的那家公司。
提 问：陈先生你好，我是北京海房物业的赵玉坡。问你一个很具体的问题，因为我听您介绍香港国际金融中心这幢大厦，我感觉作为物业管理者，对这幢大厦前期介入做得比较好，因为大陆的物业项目，有一个突出的问题，当物业接过来的时候已经是建好的大厦了，通常都是这样，那么你的物业管理方案设计的时候可能会有一些硬件的冲突，比如能源的控制、空调的控制，包括风路系统，金融中心通风系统事先就考虑到了，预留检查口，对于将来清洗、操作很有好处。而大陆的很多企业做不到这一点。我就想请你在这方面前期介入世邦是怎么做的？
北京海房物业管理中心副总经理赵玉坡
陈健豪：世邦魏理仕我们的做法跟香港是一样的。前期我们就开始我们的顾问服务，应该是这样看，先不要从世邦魏理仕的角度来看，从他人的角度，就是开发商的角度看，很多时候，我明白，开发商不太愿意，管理公司的同事，这么早就开始前期的工作，因为什么？要付钱嘛。这个钱怎么来付你，我不太好。这个跟业委会的问题差不多，就是我们有没有给他一个比较，如果管理公司在前期开始工作的时候，我们已经可以告诉他们这个方案的问题，如果你现在再改，因为在盖的时候改比较容易，如果之后再改，他们付出的钱就是3倍、4倍甚至是5倍，甚至是改不了，改不了的问题就是什么，就是这个楼的价值下降了。因为其他的楼在中国大陆，现在这么多楼在盖，人家就做得到，你就做不到了。因为，人家在盖的时候已经放进去了，你就不放进去。他会看到这个差距在那里。然后给他们看，现在物业管理的同事现在工资是这样，每个月公司，哪怕这个同事可以给所有的意见，他们省下来的钱，可能是算这么多，工资就只是这么多，现在很多开发商没有这个概念，他们以为付你们钱他们没有得益。但是我们可以举一个很简单的例子，在这个楼他们的杂质（音译）是没有放上去的，我开始的时候告诉他们，一定要放这个杂质（音译）袋，然后整个系统我给他们，这个图给他们看，他们说不可以，这个太贵了。但是我说，如果以后这个大厦完工的时候，你才开始放这个杂质（音译），还要贵啊，因为你把所有的大理石都拿出来了，大理石拿出来之后，你又不能再用了，你要全部重新再铺，还有这个大理石，天然的大理石，你还找不到同一个颜色的。这个问题还要大嘛，用了一段时间，我说服了他们，他们放下去了，现在他们是自己想通这个道理，跟我说，以后所有的大楼都把杂质（音译）放下去，因为我给他们，他们省了至少100万以上，如果把所有整个大堂，所有的大理石提起来，再放这个线，不计杂质（音译）本身的钱不谈话，只是这个工程啊已经是100万了。所以现在如果我们可以把这个东西告诉开发商，他们要明白，你们前期工作，管理公司也好，世邦魏理仕也好，现在工作是为他们省钱。
我们一般来说，现在是这样做的，前期工作的时候，我们已经开始收取一个顾问费，但是这个顾问费不多，但是他们得到的是，全部最专业的报告，从管理的角度来看那个报告，如果他们自己工程部的角度，他们通常是看设计图，我跟很多建筑师，他们是很专业的，但是一般来说，他们设计了，比方说酒店也好、大楼也好，他们喜欢整个天花什么维修通道都没有了，维修口全部没有了。因为他说好看，有一个口不好看，所以就把这个口封了，然后以后呢，维修做不到了，就把这个开了，开了之后，重新做水高、油膏，这个钱可能是你做一个口的五倍的价钱，但是这个建筑师他们通常都不考虑这些地方。还有他们挑选大理石的时候，他们选这个最漂亮的，很好，这个大理石很好看，但是他们没有看以后这个清洁是不是好弄，很多大理石清洁不到的。但是他们还是说这个好，这个漂亮，但是如果没有管理公司做，我们告诉业主，如果这个全部大理石挖掉后是多少钱啊？我们现在是为他们省钱，他们付的费用，你们的工资在前期是很少的。我们现在在上海、北京、我们现在在杭州、也一样，二线的城市现在也开始接受这个概念，我们告诉他，如果你要世邦魏理仕的专业经验，这就是我们的经验，如果你说前期不用了，只要我们盖子后面后你们再来运作，我们告诉他，第一，我们可能考虑我们不做了。因为这个不单单是影响楼的价值，可能也是影响我们世邦魏理仕，对我们的品牌的影响，如果管得不好，然后客人觉得世邦魏理仕做得不好。但是可能因为时间太迟的时候，一些东西没有做了。所以现在很多发展商，跟世邦魏理仕做的时候他们考虑，我们不是拿很多的利润，我们跟上面说的一毛钱，我们是要做好这一件事，我们是不是要拿利润，我们前期收的顾问费很低的。送我们最好的工程人，管理人员跟他们开会，一个月至少开一次，可能有时候开两次、三次，比方说我们公司在上海，有的时候在上海的工程，那时候我们一个礼拜开一次，他们拿到的全部都是，报告什么东西，全部给他们省了很多钱，他们不知道。
提 问：陈先生你好，我是上海航新物业管理公司的，我们是新加坡投资企业。我有三个问题，请教一下。
第一个问题，在香港特别是晚上，维多利亚港湾很漂亮，你们的外景灯光政府有补贴吗？还有就是你们在对外宣传上是世邦魏理仕拿钱宣传还是开发商拿钱宣传？
第二个问题，现在你们有20万平米的大型商务楼，你在交通管理上有一些什么优秀的管理经验？
第三个问题，我想在现代社会提倡节能环保，在这方面我想问一下世邦魏理仕在这方面有什么先进经验值得我们学习？
上海航新物业管理公司执行总经理肖亚楠
(责任编辑：现代物业) |
