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台湾都会区近八成人口居住于集合式住宅大楼内，公寓大厦乃都会人口主要的居住型态。物业价值取决于管理质量的好坏，而管理质量往往也与小区收取之管理费有密切的关联。那么，小区的管理费是如何制订出来的？管理费的制订标准为何？为什么有的小区一坪管理费30元，有的一坪却将近300元，而这些管理费支出的项目又有哪些？本文将从法令面与实务面，介绍台湾公寓大厦管理费制订与运用的相关信息。
物业管理费的重要性
截至2006年底全台湾共计约35万余栋公寓大厦，集合式大楼乃当今房地产市场主流商品。而此类都会大楼小区户数，少则20户，多则可达2,000户。大家毗邻而居，且有部分空间与设备共享，因此若要持续性地维持小区软、硬件的管理与维护，必须全体住户皆有一致的认识，才能确保小区质量与房价。
许多人在购买房地产时，多着眼于小区所在区段、建筑设计、建材与房价等，却往往忽略了那些看不见、入住后才会发生的管理维护费用，殊不知这些才是确保整座物业价值的关键（图一）；从建筑物生命周期评估各阶段费用所占比例（图二），我们发现物业管理营运与维护费占整个生命周期所需费用将近八成的比例。此外，许多共享设备（如电梯、水管、外墙等）随屋龄的增长老化损坏，其修缮更新费用，更需支出庞大金额，而屋龄超过二十年的集合住宅的公共设施发生重大修缮与更新需求时所产生的费用约为建筑物生命周期前二十年管理维护成本的2.2 至3.4 倍，每一居住单位所需分担的费用也会高出一般正常管理维护所应支付管理费的45%至80%不等[1]。因此小区预备充足的物业管理经费实为物业管理可持续发展的重要课题。
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（1）人事薪资：
行政人员、安全人员、清洁人员、机电人员薪资。
（2）设备维护费用：
①空调设备定期维护费用；
②电梯设备定期维护费用；
③水电设备定期维护费用；
④消防设备定期维护费用。
（3）设施运转费用：
①公共水电费用；
②会馆设施运转费用；
③耗材费用。
（4）清洁维护费用：
①公共区域清洁费用；
②垃圾清运费；
③大楼消毒；
④水塔清洗；
⑤特殊清洁。
（5）建筑修缮费用：
日常小型设施故障、损毁耗材、零件更换费用。
（6）杂项支出：
①电话、文具、影印、纸张、清洁用具（拖把、扫把、清洁剂、垃圾袋等）耗材费用；
②小区特殊节庆活动费用。
影响管理费计价的关键因素
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（全文阅读请见《现代物业》2010年2-3期）
原载于《现代物业》2010年2-3期
(责任编辑：现代物业) |
