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海虞法庭物业纠纷的两大怪现象
怪像一100%案例为物管起诉业主
业主如果感到权益受损，最便捷最容易想到的维权方法就是拒交物业管理费。而拒交物业管理费，则导致物业管理公司无法正常服务，只能大规模起诉业主讨要物业管理费……常熟法院海虞法庭在调研2010年到2012年7月份受理的物业纠纷案件时发现一个“怪现象”——全部为物管起诉业主，而未有业主起诉物管。
以法庭刚刚审理的一起物业纠纷为例，常熟谢桥管理区一物业管理公司将小区的一名业主告上法院要求法院判决业主补交两年的物业管理费。物业管理公司称，多次催促这名业主交费，业主就是不交，累计已达两年。而业主则认为，物业管理公司的服务不到位，保安服务态度差，小区环境管理不好，小区广告太多。因此他认为，物业管理公司提供了低质量的服务却要求业主交很高的服务费，显然不公平。此案经法院审理认为，业主拒绝缴纳物业管理费，必然导致物业管理公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平。物业管理公司提供的物业服务有一定的瑕疵，会影响到物业服务的水平，但不足以构成业主拒交物业管理费的正当理由。通过调解，法院促使双方和解，签订调解协议，被告当即缴纳所欠的物业管理费，物业管理公司承诺改善物业服务质量。
2010年至今，海虞法庭受理的物业纠纷增幅惊人——2010年是9件，2011年是22件，2012年到7月份为止是34件。其中，2010年接手这类案件的数量还不到民事案件的1.5%，2011年则是4%左右，2012年则几乎占民事案件的10%。而这些物业纠纷全部是物业管理公司状告业主催收物业管理费。这类物业纠纷往往是一个小区的物业管理公司一次性将十几个业主告上法庭，却没有业主状告物业管理公司。以文中提到的这家物业管理公司为例，作为辖区一个规模较大、服务小区较多的老物管企业，该公司先后起诉过100多业主，有时一次就起诉20多个业主，这些案件几乎都是催交物业管理费的。
分析海虞法庭受理的这些案件，均是业主在与物业管理公司发生矛盾后，采取拒付物业管理费的方式进行维权。根据《物业管理条例》，业主有按时交纳物业管理费的义务，当物业管理公司没有履行物业服务合同的义务造成严重违约时，业主可以根据有关程序，起诉物业管理公司，要求其履行合同并赔偿损失，也可以要求解除合同并退还物业管理费。拒交物业管理费并不是维权的理性方式，因为这也损害了其他业主的权益。
另外，拒交物业管理费也暴露出业主委员会的建设堪忧，在海虞法庭审理的物业纠纷案件中，大多数小区的业委会缺位或者不能运转。小区最高权力机构是业主大会，业委会是业主大会的执行机构。一旦业委会缺位或者不能运转，必然导致物业纠纷陷入怪圈：业主如果感到权益受损，能想到的最便捷最容易的维权方法就是拒交物业管理费；而拒交物业管理费，则导致物业管理公司无法正常服务，只能大规模起诉业主讨要物业管理费，这又必然加深彼此的矛盾。因此，如何在众多的社区建立和完善业委会，是目前社区管理急需解决的一个问题。
怪像二滞纳金远超本金
物业服务合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业管理公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。海虞法庭就受理过这样一个典型案例，谢桥管理区某物业管理公司起诉要求被告李某支付欠缴的物业管理费6,685.5元，滞纳金7,798.4元。由于李某三年前购买该房后就调到外地工作，该处房屋由其父母代为帮忙照看，因此平时并没有人居住。物业管理公司催讨物业管理费无着落，故起诉到法院。考虑到本案被告的特殊情况，法院一开始就组织双方进行协商，被告李某认为欠缴的物业管理费是应该缴纳的，但滞纳金实在太高，故不想支付，而且物业管理公司提供的服务也存有瑕疵，比如推销人员经常上门推销，保安工作很不得力。最后在法官多方工作之下，物业管理公司同意放弃滞纳金的诉请，而被告也同意当场支付物业管理费6,685.5元，本案得以圆满解决。
在法庭受理的物业管理公司起诉支付物业管理费案件中，物管公司100%同时向业主主张欠交物业管理费所产生的滞纳金。而大部分案件因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。滞纳金究竟是何性质？所谓“滞纳金”，是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，然而，如今在民事领域，“滞纳金”却频频露面。一般企业与个人之间是否有权以滞纳金作为承担法律责任的形式，是个值得商榷的问题。一些名同而实异的滞纳金，带来法律义务关系的不平等。滞纳金带有明显的公权性质，不是平等主体可以约定的，实际生活中平等主体之间约定滞纳金的条款应该是无效条款。在审判实际中，滥用滞纳金的情况频频发生，有的极端案例，滞纳金甚至高出本金。根据合同法的相关规定，物业管理公司与业主签订的合同上，对于“滞纳金”的内容阐述其实更确切应该是“违约金”。现行法律对于“违约金”有着明确规定，即不得超过本金的30%。
（未完）
（常熟海虞法庭特别供稿）
原载于《现代物业·新业主》2012年第9期/总第234期
(责任编辑：现代物业) |
