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存量公房是住房制度改革的历史遗留物，根据住房作为私人物品的属性和住房市场化的发展路径来看，存量公房改革的方向是私有化。但是这一改革方向遭遇社会现实尤其是低收入群体和政策转向保障型住房时，就面临着一系列需要澄清的问题。主要包括：存量公房是否需要继续推行私有化的改革？如何解决承租户购买能力低下或购买意愿不足的问题？如果不推行私有化，继续坚持产权公有使用权出租的模式，是否需要和现行的公租房或者廉租房的租金机制对接？如果对接的话，是否同样面临承租户支付能力低下的问题？如果不对接的话，如何处理存量公房脏、乱、差和基本设施维修无着落的问题？本研究旨在通过理论分析和北京市典型案例研究回答这些问题。
城市存量公房分类改革的逻辑框架
存量公房改革的目标是要在利益相关方之间实现利益平衡。对这一问题的认识需要建立在清晰认知与存量公房相关的几个元素的基础上，包括存量公房的属性、住户的属性、配置的机制等。为此，需要将上述的因素纳入分析框架之内。具体见图1所示。
图1 存量公房分类改革的逻辑框架
存量公房的产权属性分析就是要厘清存量公房的产权状态。产权分析首先要明确的是存量公房有没有产权问题。如果有产权，且产权明确的话，那就要分析某一存量公房属于什么性质的产权，是国有的还是集体所有的，还是其他的。对存量公房进行产权分析是前提，因为产权是市场交易的前提，在产权不明确的情况下，很难清楚谁拥有收益权，谁拥有使用权，谁要付出成本等。
存量公房的物品属性分析是分析房屋本身所具有的特质，这种特质是蕴含在房屋内部的一种属性，而不是人为赋予它的特质。就房屋自身的属性而言，存量公房应当属于个人物品，因为房屋的收益是具有排他性和竞争性的，也就是说房屋的收益和成本是可以实现一体化的。不付出相应的成本，人们就不能拥有或者使用某套住房，也不能获得收益。对存量公房进行物品属性分析也是很重要的，因为只有在明确了物品属性的情况下，才能够清楚我们可以选择什么样的机制来配置这种资源。
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原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期
(责任编辑：现代物业) |
