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企业不动产管理为企业创造最优成长环境

时间:2015-11-11 14:23来源:现代物业 作者:高见 点击:
随着中国企业全球竞争力增强,企业不动产面积不断扩大,企业不动产(CRE: Corporate Real Estate)管理作为支持企业核心业务成长的关键业务,受到越来越多的企业关注。
  
艾克礼

 
随着中国企业全球竞争力增强,企业不动产面积不断扩大,企业不动产(CRE: Corporate Real Estate)管理作为支持企业核心业务成长的关键业务,受到越来越多的企业关注。
  
  降低生命周期运维成本是楼宇设施管理与服务的根本目的
  
  西门子房地资产管理集团(Siemens Real Estate,以下简称“SRE”)作为西门子企业内部不动产管理部门,在全球190个国家管理着约2,500座西门子股份公司(以下简称“西门子”)下辖办公楼宇及工厂的设施管理、房地产投资组合、运行维护以及其相关地产服务,以此确保西门子在全球市场能够优化和可持续地使用资源,并且提高成本使用的透明度和效率。西门子(中国)有限公司副总裁、西门子亚澳区房地资产管理集团财务总监艾克礼(Martin Ecknig)向《现代物业》介绍:“在中国,SRE管理着40座工厂和80座办公楼,面积约为130万平方米,SRE的收益是西门子利润的一部分,通过西门子每年的财报能够看到我们SRE在整个西门子的利润所占有的比例和贡献。”
  
  西门子房地资产管理集团区域经理施蓓洁根据自己在西门子上海中心的日常管理工作经验介绍:西门子上海中心包括四栋建筑物,于2011年1月份投入使用,办公室面积为3.3万平方米,其中A栋的体量最大,为1.6万平方米,共12层楼。地下车库及设备机房为1.5万平方米,共260个车位,施蓓洁说:“对于西门子上海中心约2,300名员工的数量来说,这样的车位配置偏少了,但是公共交通非常方便,地铁12号线及4号线的出口就在我们的楼下,并且4号线是从浦东到浦西之间的环线,因此,我们约70%至80%的员工乘坐地铁上下班,这也是我们推行绿色出行概念的区位选择。”西门子大楼采用了很多西门子楼宇控制的科技。大楼从8层以上采用了箱式双层玻璃幕墙的设计,空气在两层玻璃幕墙中空地带流动以及自动调控的遮阳百叶,可以对大楼产生良好的保温作用,在冬夏季保持室内温度,降低空调负荷的被动式围护结构节能设计效果尤为突出。
  
  《现代物业》:西门子的建筑是否应用了先进的楼宇科技技术?西门子的楼宇是否是绿色环保的楼宇?
  
  艾克礼:西门子上海中心的楼宇设计理念是环保的,因此采用了大量节能科技和系统,例如地下150立方米的雨水收集系统、冰蓄冷技术、西门子自控系统等,我们大楼的智能系统非常全面,例如空调和照明系统可以感知周围环境,当有人在使用空间时,它们会自动启动,相反则会自动关闭。
  
  张明洁(西门子房地资产管理集团亚澳区EHS(环境environment、健康health、安全security)总监、可持续发展总监):我们采用冰蓄冷技术,夜间造冰,空调运行时在电力波峰时段优先使用冰块融冰制冷,这样在空调负荷方面可以削峰约30%,以缓解市政电力基础设施的电网压力并优化电力负荷需求侧管理。我们在楼宇前期规划阶段就将可持续发展的设计理念融入建筑设计并贯穿在施工管理、系统调试,所以整个项目在后期运营和管理时更加节能、高效,并且正是由于管理运营经验的前期介入,才能针对每栋建筑不同的情况因地制宜地开展绿色措施。但更先进的可持续发展管理方针是以建筑全生命周期成本为基础,全方位三位一体的设计、施工、运营为理念,知行合一的履行实践,SRE在全球可持续发展战略中也正是这么贯彻执行的。从2010年至今,西门子在中国的办公与工业楼宇已经拿到了10个LEED绿色建筑认证,并涉足了室内装修类别、新建建筑类别以及更加严格的既有建筑,运营及维护类别的三种认证。
  
  公司利益最大化是CRE的核心目标
  
  《现代物业》:西门子房地资产管理集团是企业不动产管理部门,管理和经营企业不动产和一般的房地产有什么区别,其经营的主要思路是什么?通过哪些手段来实现?
  
  艾克礼:维持西门子楼宇高效、节能、可持续的运营,优化办公面积和地产相关服务,以及为西门子员工提供舒适高效的工作环境是SRE的核心工作,现在很多企业对企业不动产的价值理解不充分。商业地产的目标是通过楼宇追求利润,而企业不动产则是希望通过运营和管理最大限度支持企业的核心业务,以此使整个集团或公司的利益最大化。在做好西门子内部地产业务外,应西门子其他业务部门邀请,SRE也会在一些项目上为房地产和建筑方面提供咨询及建议,例如在医疗领域,SRE帮助西门子医疗部门的客户更多地了解医院选址的原则和合理性、医院建筑结构的特殊性等,或者为城市基础设施规划和建设提供一些帮助和服务;我们也向西门子楼宇科技业务的客户们展示SRE是如何将楼宇科技的产业和技术应用到我们的建筑中,对在城市规划中涉及楼宇方面的解决方案提供一些专业意见。事实上从我们的企业选址就可以看出商业地产和企业不动产的区别,如果我们以投资楼宇为重点,那么我们可能在陆家嘴买下一栋楼去经营。商业地产的属性决定了其所有的运营和管理目标,因此在节能环保问题上,商业地产更看重的是投资节能环保后为不动产带来增值回报,而我们节能环保的目的则是为了西门子节约成本、提高效率开展业务而提供解决方案。另外的不同之处在于,商业地产的运维费用可以通过资产租赁、售卖等方式转移给租户,对于SRE而言,这部分支出全部由自己承担,因此,需要SRE重点考虑在建筑的全生命周期内如何开源节流和控制风险,并且到达理想的运维效果;在为客户提供服务时,商业地产希望客户能够尽量多地购买或租赁自己的不动产,而SRE则是将客户对租赁或购买的需求降至最低,低至可以满足企业高效运作即可。
  
  (未完)

原载于《现代物业•设施管理》2014年第7期
(责任编辑:现代物业)
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