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商业建筑需要通过预防性维护手段降低建筑运行阶段的维修或更换成本，延长建筑的使用寿命，已逐渐成为中国建筑和物业管理业界的共识。但中国建筑如何采用预防性维护还缺乏长期的实践案例，中国的商业建筑投资人也对预防性维护缺乏相应观念。房地产市场的“黄金十年”已经过去，未来商业建筑的赢利将不再是单纯的“坐地起价”，而需要依靠良好的运营，同时需要做好与资本市场对接的准备。
现阶段预防性维护在中国最主要的任务是什么？资本市场对预防性维护的关注点在哪里？散售型物业如何实施预防性维护计划？在世界建筑业主与管理者协会（BOMA）举办2014中国年会期间，《现代物业》于圆桌访谈中对话四位国内外专家，就预防性维护在中国市场面临的挑战等系列问题进行了深入交流。
《现代物业》：中国的新建建筑很多。而欧美有很多年代比较久远的建筑，比如纽约帝国大厦的预防性维护可以说是全球最好的一个经典案例。那么对于新建大厦，预防性维护如何分阶段进行？第一阶段要做些什么？三十年以后要做些什么？时间段如何划分？
亨利·张伯伦（BOMA国际总裁兼首席运营官）：的确有两种方式。一种是对于所有的建筑，无论是新建筑还是有二三十年寿命的老建筑，都要进行这种预防性维护。通过预防性维护可以做到延长建筑本身的使用寿命，延长五年、十年或者二十年，甚至更长。另一种对于旧的建筑来说，如果它已经有二三十年寿命了，在这之后再进一步进行预防性维护，一方面可以保证它的寿命得到进一步的延长，另外如果（建筑）系统出现问题的话，也可以对它进行修复，去做整个系统的维护。
《现代物业》：对于一栋商业建筑，如果只有一个业主，产权单一的话，预防性维护很好开展。但是中国现在有很多商业楼宇的产权不是单一的，业主之间会有不同意见，一些想维修，一些又不想维修。但楼宇不可能只维修一部分。遇到这种问题有哪些好的处理方式？在欧美市场上有没有出现过这种情况？
亨利·张伯伦：事实上这个问题我们在国外也经常有，但有一个好处是这个预防性维护项目并不贵，使用起来也非常简单，所做的事情就是对仪器、设备进行评估，然后再进入到预防性维护的阶段。对于多业主来说，通常会有一个领头人，业主中会有一个指定的代表，以这个代表为主来进行协商。对所有的业主来说，这并不是一项新的投资，其实花费并不大，但是能够为他们创造价值，延长建筑的使用寿命，维护里面的系统。而这一项投资额度并不高，所以在经济上并不是一个大的问题。总的来说就是在多业主中有一个代表，由他与大家（其他业主）进行协商，大家同意之后一起来做这件事情。这是能够使大家都受惠的。
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原载于《现代物业•新业主》2014年第11期/总第307期
(责任编辑：现代物业) |
