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于庆新：设施管理一定是不动产管理的最佳实践
2015-11-13 23:15 浣滆€咃細成忻 高见 鏉ユ簮锛�现代物业
作为获得国际设施管理协会会员资格的先行者，于庆新称自己是崇洋不媚外。设施管理是舶来品，目前只能虚心学习，还没有资格谈创新模式，先用“拿来主义”增加企业实力，再逐步追赶世界水平。
作为获得国际设施管理协会会员资格的先行者，于庆新称自己是崇洋不媚外。设施管理是舶来品，目前只能虚心学习，还没有资格谈创新模式，先用“拿来主义”增加企业实力，再逐步追赶世界水平。
谈行业发展、执业资格、人才培养、企业改革……能强烈感受到以于庆新为代表的中国第一代设施管理人的自信和坚持。
北京均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪物业”）成立于1995年，已取得国家一级资质。作为最早进入设施管理的中国实践者，均豪物业正面临着社会对行业认知度低，同行对设施管理不重视等诸多困难。均豪物业董事长于庆新认为：设施管理是一套系统的理论知识，是不动产管理的高级形态，是中国物业管理转型升级的方向。因此，向西方领先的同行学习、借助科技化产品的协助及坚定不移地在设施管理领域创新，中国的不动产管理才能达到世界领先水平。
《现代物业》：2008年第9期《现代物业》刊登您的文章《设施管理在中国》，当时您对设施管理进行了普及性介绍。如果认为当时中国对设施管理的认识处于萌芽期，时隔5年，现在您怎么看设施管理在中国的发展？是否符合您当年对设施管理行业发展的预期？
于庆新：设施管理现在的发展情况比当年好一些，但是设施管理市场或者设施管理行业仍然处于一个初长期。从我掌握的数据来看，从事设施管理和关注设施管理的人越来越多了，去年和今年在中国召开了几次关于设施管理方面的重要会议，每次会议都有几百人的规模。英国皇家特许测量师学会对中国设施管理专业从业人数的统计说明相对于五年前从业人数已经翻了不知道多少倍了，但是相对于物业管理从业人员几十万的规模来说，设施管理还在初长阶段。
如今设施管理发展的情况比我的预期慢了点，但是我认为这属于正常的发展状况。为什么这样讲？任何改革都是被倒逼的，整个市场环境还没有发展到预期的阶段，大家对设施管理的关注和认识尚浅，因此不具备出现优秀理论和实践总结的条件，发展慢与整个市场的环境相关。我对设施管理在中国的发展持乐观态度，因为这是优秀的、正确的管理理念。
《现代物业》：五年前您提出，设施管理是物业管理一个再专业化的过程，发展设施管理能使物业管理突破困境。您现在怎么来看待这个问题？
于庆新：今天我也是这么认为的，发展设施管理对物业管理突破困境具有巨大而深远的意义。第一，物业公司需要突破什么困境？第二，市场需要应对什么瓶颈？从这两个角度思考，就能发现发展设施管理的必要性，而物业公司必须根据市场做出改变。中国正在普遍实行的传统的物业管理模式，在西方起源于十九世纪八十年代，之后西方通过设施管理和资产管理改变了传统物业管理的模式。因此我认为设施管理是物业管理的高级形态，物业管理需要经历大的跨越和质的改变。更多传统型的物业管理公司从劳动密集型的“四保”转向了技术密集型甚至知识密集型的设施管理，这就是行业水平的提升。中国的设施管理出现的这个当口，恰恰是各家物业管理公司正在寻求自身突破的时候，在这个时候大家都思考着我们的核心能力是什么？我们到底是朝阳行业还是夕阳行业？我们的服务产品除了“四保”之外，还可以有点什么？我们做的事能不能为这个行业或者是给市场赋予一些新的价值？因此设施管理的出现成为了一个热点。
另外，城市化进程的前20年，大量不动产属于住宅领域，那么在应对以个人消费者为业主的不动产管理中，物业管理基本可以满足客户需求。当城市化进程达到质变时，大量新兴的不动产业态出现了，传统的物业管理并不能满足其需求。从业主的角度讲，就需要更高级、更现代的不动产管理模式，例如设施管理和资产管理。这部分不动产管理的市场需求很大，如果没有这方面的需求，不动产产品的制造过程和制造结果也会遇到困境，会出现大量有人建没人管，或者有人建管不好的情况。
《现代物业》：均豪物业业务项目分为居用物业管理、商用资产管理、公共物业设施管理和园区设施管理，为何设立这四种业态？业务的侧重点在什么地方？
于庆新：设立这四种业态是基于，当房地产市场发育成一个完全市场，而不是单一的住宅市场时，这个市场会由多种业态构成。尽管有许多的观点来界定不同的业态，但是原则上是划分为这四个基本业态。这两年均豪物业着重发展设施管理和资产管理，但是不同城市的城市化进程不同，呈现出的增量市场也不一样，例如有的城市仍然是以住宅为主的增量市场，而有的城市由于区域经济发展的要求，可能体现出以工业园区、科技园区为主的增量市场，而大量的城市存在商业地产投资，以及政府建设的公共物业，因此，每个城市随着市场成长的阶段会表现出不同需求。从均豪物业的发展来看，我们将在不同城市采取不同的策略，但是公司的大方向是经营设施管理。
《现代物业》：工业园区向中西部转移是国家的政策方向，这些政策会对设施管理带来哪些机遇和挑战？在这样的大环境中，均豪物业如何应对？
于庆新：发展科技园区是中国的国家战略，是基于中国人口多、消费市场庞大等因素制定的，所以科技园区或者工业园区——我们准确地称之为工业设施，工业设施管理在中国是一个恒久的市场。大家看到的产业从沿海向内陆转移其实只是一个表象，虽然事实上确实存在着转移，但是产业转移是以劳动密集型的制造业为主，是能源依赖型的产业向内陆转移，而原来在沿海地区或者说发达城市保留的科技园区并没有消失，而是转换成了以高新科技和技术为主导的产业，这就是我们在科技园区中常常谈到的“腾笼换鸟”。所以就结果而言，设施管理并没有大的改变，只是在不同区域会有不同的关注重点，例如在沿海地区更多关心的是研发中心、总部基地，而在西部地区则会侧重研究制造业的管理需求。最近两年，全国各地方政府对国家战略的落实和执行比较到位，去年工业设施和科技园区出现井喷式增长，一年就翻了约一番。工业园区向中西部转移对设施管理行业的影响主要集中在人才领域，综合素质人才的数量较短缺，因此加大了设施管理企业对员工的培训成本。
《现代物业》：即使针对不同的区域，设施管理是否有统一的模式进行管理？
于庆新：准确地讲，设施管理不是一个完整意义上的标准模式，它是由多个业务模块构成的，对不同业态、不同地区，所侧重的业务模块也不同。例如制造业，设施管理更多关心降低制造成本，这其中又特别关注降低能源成本，同时也会关注工人的生产和生活质量，成本及便捷程度的高低。相反，对于研发中心、总部基地这样的业态，设施管理更多关注的是空间管理，也就是空间使用效率的问题。针对不同的业态、不动产和公司形成不同的业务模块，不同的业务模块再组成设施管理模型，而不是全部采用一个标准的模型，这就证明了设施管理是物业管理的高级形态的观点。
《现代物业》：随着企业非核心业务不断外包，物业公司在设施管理发展的整体趋势下应该扮演什么样的角色？物业公司的业务模式可能会产生什么变化？是承包综合管理服务，还是根据自身特点提供某项专业服务？
于庆新：通常情况下，跨区域企业和跨国企业更多选择将非核心业务外包，因为这些企业需要轻结构复制，简而言之就是人越少就越容易复制，当企业规模化发展时，每一个不同区域或者国家都是只复制了自己的核心业务。上市公司的绩效考核中有人均效益比，在这样的背景下保留核心业务，将非核心业务全部外包，企业就不需要进行管理，从而转换到客户的角色上。物业公司作为不动产的管理者，发包单位的非核心业务反而成为了不动产管理公司及设施管理公司的核心业务，当客户的非核心业务和我们的专业管理相结合时，客户的资产价值才能真正意义上得以增长。
《现代物业》：有调查认为，外资企业外包的目的在于节约成本、提高效率和可持续发展，中国企业的外包重点是获取业内最佳实践提高品牌形象。您认为中国的这些企业进行设施管理的动机是什么？会不会偏离设施管理原有的本意呢？
于庆新：不会。第一，我完全认同这个说法，这和中国特定的环境有关。事实上在西方，也都走过这个阶段——就是先获得最佳实践以提升品牌价值，同时再考虑降低成本，这个阶段是必须经过的。但是中国的企业发展太快，有些企业的发展速度已经超过了预期，中国的整体经济发展也非常迅速。在高速成长的过程中，我们的管理方式是粗放型的，因此忽视了企业的经济化运营，包括对不动产管理本身的经济化运营。所以仅从成长速度、盈利程度看，中国的企业超过了很多国外的跨国企业，但是在绩效比对中，我们却远远落后于他们。另一方面，过去中国制造的产品质量受到质疑，而现在质量越来越好了，但是形象没得到改观。我们正在生产世界一流的产品，然而我们没有世界一流的工厂，中国工人的工作环境和西方相比差距很大，尤其表现出关键指标和数据的差距很大。怎么改变？只有请优秀的、成熟的设施管理公司，用“拿来主义”的方法增加实力，然后追上国际公司的水平，这样才会出现最佳的业绩、最佳的人才和最佳的公司形象。
（未完）
原载于《现代物业·设施管理》2013年第12期
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