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第三篇：商业与公共设施
2015-11-13 23:30 浣滆�咃細（执笔）王正 鏉ユ簮锛�现代物业编辑部
除写字楼之外，随着社会的发展，近几年来城市中的餐饮、购物、影院以及集合多种业态的城市综合体在中国大陆迅速增长，超高层建筑不断涌现，也为设施管理开拓了新的实践领域。
除写字楼之外，随着社会的发展，近几年来城市中的餐饮、购物、影院以及集合多种业态的城市综合体在中国大陆迅速增长，超高层建筑不断涌现，也为设施管理开拓了新的实践领域。
在国际建筑业主与管理人协会中国分会（BOMA中国）举办的论坛上，易城中国总裁及联合创始人祝惇若表示：“商用物业不同于住宅，有投资价值的商用物业，必然是通过长期的持有经营来实现升值，实现综合社会效益。一旦后期运营管理跟不上，就会造成市场资源的重大浪费。高空置率的豪华商务区、商场已经在一些地方出现了。但是从另外一个角度来看，这也是房地产业转型的一个必经的过程，是一个阵痛。经过一轮市场的优胜劣汰，开发商跨过了商业地产经营的‘槛’以后，就能实现长期优质收益的路径，才能推动房地产行业的升级。”
高纬环球公司北加州企业占用人及投资者服务区域总监史蒂芬·凌（Steven Ring）认为，一个楼盘30年之后是否还能够实现可持续运营是很重要的，应该首先让大家了解到，可持续性是可以进行良好管理的。每一个建筑都需要制订预防性维护计划，工程师要参与到预防性维护计划当中，而且所有计划必须要落实到书面上，形成一个机制和流程，以便于提高效率保护资产。（《以设计、管理、维护全方位提升商业地产价值——BOMA中国首届全球论坛特别报道》，2013年第9期）
史蒂芬·凌
祝惇若
据世邦魏理仕数据，全球在建的300米以上的建筑，亚洲区有80多栋，其中60栋在中国，预计在2020年，中国超高层的数量将达到1,318栋。世邦魏理仕中国区资产服务部董事李永基认为，超高层建筑的设施管理、资产服务难点主要在于以下四点：一、幕墙管理维护；二、紧急疏散对策；三、垂直交通运输与客流分区；四、多业态管理。（《超高层建筑设施管理、资产服务难点及营运趋势》，2013年第6期）
在谈到超高层建筑如何统筹不同业态、不同楼层之间的安保工作时，世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生认为，超高层大楼的中控系统是非常发达的，安保权限、时间等都可用数据化系统来管理，很多超高层大楼的货物进入也要进行安检，作为开发商和物业管理方在这些方面都必须做到。所有的机电房间都很重要，另外人很少到的地方容易被忽略，保安就必须填补这些空缺。
电梯交换层空间如何有效利用？杜日生认为，交换层是未来超高层成功与否的关键因素，开发商前期要更多地考虑交换层的使用。交换层的机电配置、排水、供电都需要预留空间，以备日后配合超高层使用者的需求进行相应的服务配备，并且要注重安全。（《超高层物业设施管理的价值体现——人流疏导、节能环保和设备管控》，2013年第6期）
由于辐射3公里范围内200个社区35万人口密度，北京凯德MALL·翠微路购物中心定位为社区型购物中心。为了配合家庭消费需求，购物中心一直构建体验式消费商场，并力求在餐饮和儿童体验上做出特色。购物中心总经理胡泊向《现代物业》介绍，体验式消费以策划活动为主要运作方式。例如“三八节”时，许多商场推出女性用品折扣的活动，而凯德MALL会在3月9日推出针对儿童的体验活动，这样孩子妈妈也会来，孩子参与商家的活动，妈妈们可以去其他区域逛。除了传统节日之外，也有许多日常的活动。
胡泊强调，好的体验式商场必须关注周边的信息，只要周边区域有客流量，就要引导这些顾客到来。但是，由于零售的营业额降低，租户的付租能力随之降低，所以凡是体验业态的付租能力都低，餐饮业也不例外，所以首先要控制餐饮业态的比重。大面积增加体验业态也是有风险的，一是租金上涨困难，二是商业物业的风向转得非常快，现在商业地产追求体验，大家一哄而上，竞争非常激烈。
考验运营团队招商绩效的第一大要务就是监督商户的装修。在图纸审批和装修审批时要兼顾大量繁琐的工作，就将面临各种各样的问题，例如机电、装修、消防验收等。把控整个商场的形象是运营团队的第二任务，这对商场总经理来讲也是首要任务。运营团队要懂市场推广，每一次市场活动之后，要调查清楚商户的营业额与活动前有没有区别，搜集信息之后告诉招商部，招商部才能知道这个品牌是否适合这样的活动，租赁部门再和运营部门进行讨论，分析商家是否适合这一类活动，这样便于抉择调换该品牌，或者继续支持这个品牌。因此无论在招商或者运营环节，商场总经理的能力特别重要，既要懂得工程设备管理，又要懂得基础的物业管理，还要知道招商的情况，并且能整合各种资源，协调部门之间的数据沟通，保证整个商场的商业运营。（《餐饮和儿童体验在社区型购物中心的运用》，2014年第5期）
长沙学院物业管理研究所所长黄蕾对长沙商业物业“弥敦道”案例的空间规划与运营管理进行了考察和分析。“弥敦道”是长沙具有特色的情景式购物卖场，“弥敦道”的主题形象较好地融合了文化、时尚和情感的多重元素，通过店内的招牌设计和店面陈设，形成了一步一景、一店一景的时尚消费景观，给顾客带来了个性化、差异化、趣味化的消费体验，有效地满足了“80、90后”年轻消费者群体的视觉、听觉、触觉、嗅觉等全方位的时尚需求。
商业地产的管理与运营以传统物业管理的安全防范、保洁、维修等服务项目为基础，根据商业卖场的特定需求，重点在为商业物业经营活动提供运营条件和营造统一的商业氛围，弥敦道商业公司在租户组合与选择、租金管理、商业管理与服务、渠道支持、市场推广等方面已经形成了自己的特色。（《长沙弥敦道：情景式商业卖场设计与运营管理》，2014年第1期）
（未完）
原载于《现代物业•设施管理》2014年第7期
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