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第二篇：企业不动产与办公物业
2015-11-13 23:27 浣滆�咃細（执笔）王正 鏉ユ簮锛�现代物业编辑部
综合各方对设施管理概念的理解，企业不动产与办公物业是设施管理专业开展服务的最主要的对象，也是设施管理职能与物业管理职能最显著的区别。在企业不动产与办公物业当中，设施管理与企业的生产效率、财务指标等要素息息相关。
综合各方对设施管理概念的理解，企业不动产与办公物业是设施管理专业开展服务的最主要的对象，也是设施管理职能与物业管理职能最显著的区别。在企业不动产与办公物业当中，设施管理与企业的生产效率、财务指标等要素息息相关。
皇家特许测量师学会（RICS）特别提供《设施管理》的调查报告《更上一层楼：提升设施管理的策略地位》一文指出：设施是一种策略资源的看法越来越被广为接受。
很多企业组织现在都将设施视为一种策略资源，而将设施管理视作策略性功能——某些情况下甚至将设施管理人员升职为高级管理层，直接向首席运营官（COO）或相当级别的上司汇报工作。许多企业组织都将设施和工作场所议题纳入行政会议、商业计划讨论中，甚至有些纳入董事会议中。其中大多数人士都评估设施对工作人员的生产力和业务业绩的影响，而某些人士则认为设施的素质对公司品牌、以及吸引和长期聘用人才有着重要影响。
认识企业不动产
贝丝·马特森-泰格（编译/钱江）的文章《企业不动产：商业地产新机遇》（2014年第6期）中说到，企业不动产（Corporate Real Estate）是指企业组织与商业机构为了实现其商业目的，而购买、租赁房地产、物业及固定资产的行为过程。从行业上分类，这些企业与商业机构包括了制造业、金融机构、高科技、生物医药、教育培训等。从企业性质上分类，不仅包括了大型跨国企业，而且在越来越多的国有大中型企业中也逐步形成。
在中国，许多正在从事企业不动产相关工作的人士大多具有诸如建筑、设计、施工、机电等房地产和物业相关专业背景。越来越多的经济与管理学背景的毕业生也加入了这一行。尤其值得关注的是，不少在香港地区和欧美等地学习工作空间策略（Workplace Strategies）的学生对企业不动产的一些核心理念（如“虚拟办公”）的接受程度非常高。随着互联网经济与互联网思维的不断深入，现代企业组织的架构正变得日渐灵活。手机、平板电脑等工具早已经成为了日常工作中必不可少的部分。因此，越来越多的企业也将设计更为人性化的办公场所作为企业的竞争力之一，为员工创造交流与协同合作的工作氛围。因此，诸如“无固定座位办公室”、“团队工作区域”、“移动办公”等概念与设计不断出现在越来越多的企业变革过程中。企业不动产部门则往往是这一变革的牵头人与主导者之一。
《设施管理》“自用物业空间管理”专栏主持陈光在《从FM看自用物业空间管理》（2013年第11期）中提出了在非住宅领域中“自用物业”和“租售物业”的概念——自用物业，是相对于租售物业而言的，其主角乃是社会上全部的企业机构、政府事业单位、教育机构等，也就是建筑设施的实际使用方，他们是租售物业的客户群。自用物业的主角一定是公司法人或非企业法人。这个群体有着一致的特征、共通的管理逻辑，即他们拥有或持有物业的原因是要为自身的业务开展而提供服务的，例如一个企业机构若无空间，则几乎无法开展业务。
相应的，租售物业已然成为一个庞大的产业群，即包括不动产开发、不动产经纪、商业物业公司、工程咨询管理、建筑咨询等在内的产业。
在另一篇专栏文章《自用物业与公共物业在设备管理流程上的差异》（2013年第12期）中，陈光进一步阐述“自用物业”管理的一些特点：在所有由最终用户发起的服务请求和工单完成之后，服务方要向报修者反馈情况，因为这项维修直接或间接地影响着报修用户的工作，也即这个维修过程最终指向的对象仍然是最终用户及其正常连续的业务活动，这是自用物业空间管理不同于公共物业的核心精神所在。
公共物业与自用物业非常不同也非常重要的一点是资金来源，所有由公共物业提供服务的资金来源乃是物业费，一般是按照租户面积乘以物业费率计算而来，由于每个租户的面积不变，假使费率也不变，那么物业费总体上就保持不变，这几乎决定了服务水准的一成不变，或至少缺乏持续改进的驱动力，即来自资金上的源动力。
另外，李文伟和陈光提到，按照国外FM专业通常的成本结构（Cost Structure），第一级分类主要分为六大类：1.Property Occupation，办公场地的租赁费用；2.Adaptation Equipment，包括装修费用以及家具和设备；3.Building Operation，包括保险、内部维修维护及专业机电系统维修维护、外部结构维修维护、内部搬迁、保安服务、保洁服务、废弃物处理、内部装饰、绿化以及能源；4.Business Support，包括餐饮服务、前台接待服务、邮件收发服务、交通运输；5.Property Management，不动产管理、设施管理、项目管理以及其他管理；6.Information Technology，包括信息基础设施以及软硬件系统的支持费用。其中运营成本中重点控制项目有：内部装饰维修维护；机电维修维护；外部结构维修维护；安保；清洁；地面保养；供水排水；能源（《自用物业运营成本与公共物业管理成本之比较》，2014年第2-3期）。
陈光的另一篇专栏文章《工作空间需要良好的空间管理》（2014年第2-3期），则着重讲解“空间管理”在设施管理中的地位。文章指出，空间（space/place）是FM（设施管理）专业理论的三大基本要素之一（即著名的3P模型中的place、people、process），当今世界上发达国家的现代FM管理体系已经将工作空间作为其最为核心的管理职能。工作空间（workplace）所包含的内容非常广泛，以办公空间为例，它不仅是指建筑空间（building space），还包括办公家具和电气设备（这通常被归入固定资产管理的范畴），塑造其空间环境的机电设施硬件系统及运行维护和清洁等维护服务特色。空间问题的核心在于空间库存（space inventory）数据，空间库存的概念是从工业制造业的仓库库存借鉴而来的，与仓库库存类似，空间库存也存在着盘点（take stock）难题，而且还存在空间面积测量这一行业个性化的巨大的工作负荷难题。中国的大型企业机构首先遇到的空间管理问题不是精细化程度的深浅或管理绩效的高低，而是空间本身的失控。在解决小康问题之前的时代所遇到的是温饱问题（空间失控、成本失控、座位严重不足、空间使用率低下等），置于信息化时代之中，其解决方法与信息化时代之前是完全不同的。
（未完）
原载于《现代物业•设施管理》2014年第7期
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